كيف نفهم أزمة المطورين العقاريين في مصر ؟ خبير يكشف التفاصيل

السبت، 15 مارس 2025 01:18 م

الدكتور محمد راشد

بقلم د . محمد راشد

تكمن الأزمة التي تواجه المطورين العقاريين وشركات التطوير العقاري في 3 نقاط أساسية، هي ارتفاع سعر صرف الدولار مقابل الجنيه، وارتفاع معدلات الفائدة من نحو 10% في مارس/آذار 2022 إلى أكثر من 21%، مما يشكل تكلفة إضافية على سعر الوحدة، وأخيرا معضلة التسعير القديمة أثناء التعاقد بسبب ارتفاع تكاليف مواد البناء وقيود الاستيراد وزيادة الطلب.

ورغم حصول شركات عقارية كبيرة ومتوسطة على مليارات الجنيهات كقروض لتمويل مشروعاتهم الاستثمارية، فإنه لا توجد بيانات رسمية بشأن قيمة تلك القروض أو نسبة التخلف أو التعثر فيها، أو بيان بأعداد الشركات التي خرجت من السوق نتيجة عجزها عن الوفاء بالتزاماتها أو إفلاسها ، شهد قطاع العقارات منذ بدء الأزمة الاقتصادية الأخيرة بمصر قبل نحو عامين نشاطا كبيرا بعد أن جذب رؤوس أموال المستثمرين والمدخرين من أجل التحوط من انخفاض قيمة الجنيه باعتباره مخزنا تقليديا للثروة إلى جانب الذهب والعملات الأجنبية.

وتسابق المشترون على حجز وحدات عقارية بالتقسيط من خلال دفعات مقدمة تتراوح ما بين 5% و10% من قيمتها، وعلى فترات سداد متنوعة تتراوح ما بين 5 سنوات و7 سنوات إلى 10 سنوات، لكن تقلبات سعر صرف الدولار كانت أكبر من المتوقع، وربما تجاوزت دراسات الجدوى للكثير من الشركات.

وبلاشك؛ أدى انخفاض قيمة الجنيه المصري بشكل متسارع إلى قفزات كبيرة في التكاليف وتآكل أرباح بعض المطورين وخسارة البعض الآخر، مما يهدد بتوقف عدد من المشروعات وخروج مطورين عقاريين من السوق ؛ لذلك ينقسم وضع المطورين العقاريين في مصر الأن مع القروض إلى عدة أقسام:-

1- شركات عقارية كبرى اتجهت لتدبير قروض بمليارات الجنيهات لصالح مشروعاتها الاستثمارية.
2- شركات تطوير عقاري تسعى للوصول إلى اتفاق مع البنوك الدائنة لتعديل مواعيد سداد أقساط المديونيات.
3- شركات تعتزم التقدم بمذكرة لجدولة أقساط الأراضي التي حصلت عليها خاصة في العاصمة الإدارية الجديدة.
4- شركات تحاول مد فترة تنفيذ المشروعات العقارية الخاصة بها، لكن التأجيل قد يفاقم الأزمة.
5- شركات أخرى لم تستطع مواكبة الارتفاعات الجديدة والمرتفعة والمفاجئة، وتوقفت أو خرجت من السوق.

الحلول أمام المطورين العقاريين بمصر

تداركت بعض شركات التطوير العقاري الكبرى مبكرا إلى أزمة تقلب أسعار الصرف، ودشنت مشروعات كبرى بنظام الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (حكومية)، للحصول على مميزات أو مرونة أكبر في التعاطي مع أي أزمة مستقبلية ؛ كما يدرس مطورون عقاريون بعض الطرق الجديدة للتعامل مع المتغيرات الاقتصادية مثل تضمين العقود شروطا تلزم العملاء تحمل جانبا من زيادة التكلفة للتحوط من أي ارتفاعات كبيرة في أسعار مواد البناء، لكن البعض يشكك في قبولها وتطبيقها بسبب مخاوف العملاء من استغلال الشركات ، وذهب البعض الآخر إلى دعوة الحكومة لفتح الباب أمام بيع الوحدات بالدولار لضمان استقرار السوق وتوفير سيولة مالية والالتزام بالعقود الموقعة بين الشركة والعملاء.

Short Url

أخبار متعلقة