تراجع معدلات الرهن العقاري في 2025، هل حان الوقت لدخول سوق العقارات؟

الثلاثاء، 18 مارس 2025 03:29 م

عقارات

تحليل/ ميرنا البكري

وفقًا لـ التقرير الصادر عن شركة Morgan Stanley، تراجعت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة بشكل طفيف العام الماضي، ويتساءل العديد من المستثمرين ما إذا كان الوقت الحالي هو الأنسب للدخول سوق العقارات، سنوضح في هذا التحليل اتجاهات معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة، وسنجاوب على عدة أسئلة منها: هل ستخف أزمة نقص المنازل في الولايات المتحدة؟ وهل سيتباطأ النمو السريع في أسعار المنازل؟

يتوقع خبراء استراتيجيات “مورغان ستانلي” (شركة عالمية رائدة في مجال الخدمات والاستثمارات المالية)، أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض مع انخفاض عوائد الخزانة خلال العامين المقبلين، كما قد تسجل أسعار المنازل انخفاضًا طفيفًا؛ نظرًا لارتفاع المعروض من المنازل.

للراغبين الدخول في سوق العقارات في الولايات المتحدة 2025، إليك ما يجب أن تعرفه

كيف ارتفعت معدلات الرهن العقاري بهذا الشكل؟

واجه المستثمرون والمشترون المحتملون تغيرات كبيرة في السنوات الأخيرة، حيث شهدت معدلات الفائدة انخفاضًا بشكل حاد، ثم عادت في الارتفاع مرة أخرى، ثم لتبدأ في التراجع مرة أخرى.

بعد جائحة كورونا 2020، قام مجلس الاحتياطي الفيدرالي بخفض معدلات الفائدة، مما أدى إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 2.65% في بداية عام 2021، وواجه هذا الانخفاض زيادة كبيرة في طلبات شراء المنازل.

بحلول أكتوبر 2023، نظرًا للتضخم المرتفع، ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى نحو 7.80%، مما أثر بشكل ملحوظ على سوق العقارات في الولايات المتحدة وجعل شراء المنازل أقل قدرة على التحمل.

في عام 2024، ومع استقرار معدل التضخم بالقرب من هدف الفيدرالي البالغ 2%، قام البنك المركزي بخفض معدل الفائدة الأساسي بنسبة 1% كامل. لكن، تخفيضات الفائدة الفيدرالية لا تعني بالضرورة انخفاض معدلات الرهن العقاري. ومع تقلب العوائد طويلة الأجل خلال عام 2024 وحتى في بدايات 2025، حيث كانت معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أقل من 7% في يناير 2025، وهذا كان أقل من المعدلات التي كانت موجودة في منتصف عام 2024. ومع ذلك، هذه النسبة تظل أعلى من المعدلات التي كانت سائدة قبل الجائحة.

هل ستنخفض معدلات الرهن العقاري في 2025 و2026؟

يتوقع خبراء استراتيجيات مورغان ستانلي أن معدلات الرهن العقاري من الممكن أن تشهد انخفاضًا في عام 2025 مع انخفاض عوائد الخزانة.

ومن المتوقع أيضًا أن تنخفض أسعار المنازل بشكل طفيف مع زيادة المعروض من المنازل، ومع ذلك، لا يزال من غير المؤكد مدى حجم الانخفاض المحتمل في معدلات الرهن العقاري.

في عام 2026، يتوقع الخبراء إن تباطؤ نمو الناتج المحلي الإجمالي في الولايات المتحدة سينعكس على انخفاض عوائد الخزانة مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، مما قد يساعد في تحسين القدرة المالية على التحمل.

على سبيل المثال، إذا كان لديك منزل قيمته مليون دولار وتحتاج إلى قرض رهن عقاري، فإن لمعدل الفائدة تأثير كبير على التكلفة الشهرية التي ستدفعها.

إذا كان معدل الفائدة 7%، فسيكون عليك دفع 5322 دولارًا شهريًا. ولكن إذا انخفض معدل الفائدة إلى 6.25%، ستنخفض التكلفة الشهرية إلى 4925 دولارًا. هذا يعني أن الفرق بين المعدلين سيكون حوالي 397 دولارًا شهريًا، أي أنك ستدفع أكثر بمقدار 397 دولارًا شهريًا إذا كان معدل الفائدة أعلى. لذا، كلما زاد معدل الفائدة، زادت التكلفة الشهرية التي يتعين عليك دفعها للحصول على الرهن العقاري.

أين ستكون أسعار المنازل في 2025 و2026؟

نتيجة لارتفاع الأسعار بنحو 30% منذ عام 2020، أصبحت المنازل أقل قدرة على التحمل اليوم مقارنة بما كانت عليه قبل خمس سنوات فقط. هذا يعني أن منزلًا بقيمة مليون دولار في 2019 قد يصل الآن إلى 1.3 مليون دولار.

يتجه العديد من مالكي المنازل الذين حصلوا على معدلات منخفضة للغاية إلى الاحتفاظ بمنازلهم الحالية؛ نظرًا لارتفاع معدلات الرهن العقاري مقارنة بالمعايير التاريخية الحديثة.

وهذا يخلق ما يُسمى بـ "تأثير القفل"، ويحدث عندما يفضل مالكو المنازل الذين حصلوا على قروض بفائدة منخفضة عدم بيع منازلهم بسبب معدلات الفائدة العالية في الوقت الحالي.

وإذا قاموا ببيع منزلهم الآن، سيضطرون إلى شراء منزل جديد بسعر أعلى وفائدة أكبر، مما يجعل الأمر غير ملفت لهم. لذلك، يفضلون الاحتفاظ بمنزلهم وعدم بيعه. وينعكس ذلك في قلة المنازل المعروضة للبيع في السوق، مما يؤدي إلى زيادة الضغط على أسعار المنازل ويجعلها تستمر في الارتفاع.

وقد يقوم مالكو المنازل بـ“إعادة التمويل النقدي”، بمعنى آخر قد يقومون بالحصول على قرض جديد بمبلغ أكبر من القرض الذي أخذوه في البداية، ثم سحب الفرق بين القرضين نقدًا.

على سبيل المثال، إذا ارتفعت قيمة منزلك بعد الجائحة، يمكنك إعادة تمويل قرضك للحصول على مبلغ أكبر من البنك، واستخدام الفارق النقدي في أشياء أخرى مثل تجديد المنزل أو سداد ديون. هذه الطريقة تساعد مالكي المنازل في الاستفادة من الزيادة في قيمة منازلهم بعد الجائحة.

وفيما يخص المستقبل، يتوقع خبراء "مورغان ستانلي" زيادة بطيئة في الاستثمار السكني حتى عام 2026، مع ارتفاع سريع في بدء بناء المنازل (البناء الجديد) وبيع المنازل الجديدة وزيادة حركة بيع المنازل القائمة. هذه التغييرات قد تؤدي إلى زيادة المعروض من المنازل، مما قد يساعد في تخفيف الضغط على الأسعار.

هل الوقت مناسب الآن للدخول في سوق العقارات؟

ختامًا، قد يكون قرار شراء أو بيع منزل قرارًا شخصيًا بقدر ما هو اقتصادي، فمثلًا قد يكون زوجان شابان بدءا بتكوين عائلتهما على استعداد لدفع مبلغ إضافي للانتقال إلى حي معين بوجود مدرسة جيدة، بينما قد يكون متقاعد مستعدًا لشراء منزل عطلاته المثالي للاستمتاع به في الوقت الحالي. بالنسبة للكثير، هناك أيضًا أمل في أنهم يستطيعون إعادة تمويل الرهن العقاري لاحقًا لتخفيض تكاليفهم، مما يجعل قرار الشراء بمعدل أعلى الآن خيارًا أسهل.

Short Url

أخبار متعلقة