خبير: إجراءات التمويل العقاري معقدة والمنظومة بها قصور ولا تخدم احتياجات السوق

الأحد، 20 أبريل 2025 05:47 م

محمد عامر الخبير العقاري

قال محمد عامر، الخبير العقاري، أن لا يوجد تمويل عقاري في مصر، ويوجد قصور في منظومة التمويل، لأنها لا تلبي احتياجات السوق الفعلي، وأشار إلى أن التمويل العقاري يكاد يكون غير متاح، لأنه يقتصر على بنك أو بنكين فقط، إلى جانب الشروط التي يصعب تطبيقها على أغلب المشروعات القائمة، لذلك لا يتم الاستفادة من هذه المشاريع نهائيًا.

الفائدة المرتفعة تجعل التمويل العقاري غير مربح

وكشف عامر، في تصريحات خاصة لموقع "إيجي إن"، أن الشروط الحالية للتمويل العقاري تشترط أن تكون الوحدة السكنية مكتملة البناء والتشطيب، بالإضافة إلى أن الأرض المقام عليها المشروع يجب أن تكون مُسددة بالكامل دون أي أقساط متبقية، وهذا لا ينطبق على أغلب المشروعات التي توجد في العاصمة الإدارية الجديدة، أو التجمع الخامس، أو المدن الجديدة والساحل الشمالي والعلمين، حيث أن معظم هذه المشروعات لا تزال تحت الإنشاء ولم تُسدد أقساط الأراضي، وبالتالي لا تنطبق عليها شروط التمويل العقاري.

وأضاف، أن الفائدة المرتفعة على قروض التمويل العقاري تجعلها غير مربحة بالنسبة للعميل، مشيرًا إلى أن بعض العملاء تسدد ما يعادل ثلاثة أضعاف قيمة الوحدة، بسبب الفوائد المرتفعة ومدة سداد القرض التي تكون قصيرة.

وأشار عامر، إلى أنه يوجد حالات قليلة التي تنطبق عليها الشروط، يستطيع العميل الحصول على تمويل التي يمتد إلى 15 أو 20 سنة، بشرط أن تكون الوحدة مشطبة بالكامل، والأرض مسددة بالكامل أيضًا، وفي هذه الحالة فقط يمكن للبنك تمويل شراء الوحدة.

إعادة النظر في مبادارت التمويل العقاري المقدمة من البنوك

شدد الخبير العقاري، على أن التمويل العقاري غير متاح فعليًا في المشروعات الكبرى مثل العاصمة الإدارية أو الساحل الشمالي أو العلمين الجديدة، بسبب أن معظم الوحدات في هذه المشروعات لا تزال تحت الإنشاء، كما أن الأراضي لم تُسدد الأقساط بالكامل.

أما بالنسبة لمبادرات التمويل العقاري التي تم إطلاقها من قبل البنوك سابقًا، بفائدة 3% و8%، طالب عامر بإجراء تعديلات عليها لكي تواكب السوق، وتكون هذه التعديلات مثل:

أن لا يُشترط أن تكون الوحدة قائمة بالكامل، بل يجب أن يتم تقييم المشروع بناءً على الالتزام بسداد أقساط الأرض، والتزام العميل بسداد الأقساط من خلال البنك.
واقترح أن تتم عملية التمويل عبر حساب مشترك بين البنك والمطور، بحيث يقوم العميل بالسداد من خلال البنك، الذي يكون بدوره أن يسدد للمطور بشكل مباشر.
وأكد على أن البنوك تتطلب إجراءات معقدة، وهذا يعيق استفادة عدد كبير من العملاء، مشيرًا إلى أن الأنظمة البنكية في دول أخرى مثل امريكا واليونان تكون مرنة، ولا تتطلب نفس الشروط التي تتطلبه مصر من الضمانات لكي يتم التمويل.

بنك التعمير والاسكان الداعم للتمويل العقاري

أوضح الخبير الاقتصادي محمد عامر أنه لا يوجد غير بنك التعمير والإسكان، هو الذي يقدم خدمات التمويل العقاري، مشيرًا إلى أن البنوك الأخرى، مثل البنك الأهلي، بنك مصر، وبنك القاهرة، لا تقدم تمويل عقاري، وقال أن الوحدات السكنية المخصصة لمحدودي ومتوسطي الدخل في مصر، مثل مشروعات جنة مصر، و دار مصر، يكون التقديم إليها يكون عن طريق القرعة أو من خلال برامج الدعم التي تقدمها الحكومي للمواطنين، وأكد أن هذه المشروعات توفر شروط سداد ملائمة، وهذا يجعلها فرصة جيدة للمواطنين.

وأضاف عامر أن مستوى التشطيب لهذه الوحدات قد تحسن بشكل ملحوظ عن قبل، حيث تم تعديل التشطيبات لتصبح أكثر ملاءمة، كما أن مواقع المشروعات أصبحت أكثر توافقًا مع احتياجات السكان، وبعد هذه التعديلات تم زيادة على أسعار الوحدات بعد التعديلات التي تمت موخرًا.

وأكد الخبير الاقتصادي في تصريحه لـ" إيجي إن" أنه في الوقت الحالي، لا يمكن إدخال أي وحدة سكنية أو مشروع عقاري ضمن برنامج التمويل العقاري إلا من خلال بنك التعمير والإسكان، وأشار أن من الشروط المتاحة، يجب أن يكون العميل من محدودي أو متوسطي الدخل، وأن يسكن العميل في نفس المشروع لمتوسط أو محدود الدخل، مثل مشروعات جنة مصر، ودار مصر، وجنة العاصمة.

دور البنوك في تحضير السوق العقاري في المستقبل

أشار عامر، أن يجب على البنوك تخفيض سعر الفائدة على القروض بشكل أكبر من الوضع الحالي، حيث تم تخفيض الفائدة حوالي 2%، ولكنه يرى أن هذا غير كافٍ، واقترح أن يتم تخفيض الفائدة بنسبة تصل إلى 7%، فهذا سيكون مناسب وله تأثير إيجابي على تحفيز العملاء على سحب أموالهم من البنوك وتوجيهها للاستثمار في العقارات.

ولكي يتم تسهيل التمويل العقاري، قال عامر، من الممكن أن يتم تمويل الشقق التي لا تزال تحت الإنشاء، ولكن بشرط أن تكون أوراق الشركة المنفذة للمشروع مستوفية لجميع الشروط، وأن يكون العميل ليس له أي تخلفات مع البنك، ولم يتم رفض شيكات له من قبل، أي يملك سجل ائتماني جيد في البنك، ويكون هذا وكأن العميل يقوم بعمل قرض شخصي، واضافة إذا كانت هذه الشروط متوفرة، يجب أن يتم تمويل الشقة حتي إن كانت تحت الانشاء.