الفقاعة العقارية تقترب.. 12.5 مليون وحدة مغلقة و30%من المنشآت فائضة عن الحاجة

الإثنين، 24 فبراير 2025 12:16 م

صورة مقترحة لمباني سكنية في العاصمة الإدارية

تحليل يكتبه محمد أحمد طنطاوي

تتصدر قضية الفقاعة العقارية اهتمامات الرأي العام في الوقت الراهن، خاصة مع استثمار ملايين المصريين مدخراتهم في صورة وحدات سكنية، ومع التلويحات المستمرة من جانب رجال الأعمال والمطورين العقاريين وبعض العقلاء من رجال المال والاقتصاد بمخاطر الفقاعة على حجم المبيعات في الوقت الراهن، كان آخرهم رجل الأعمال نجيب ساويرس، خلال مقابلة تلفزيونية أمس الأحد، أعرب خلالها عن قلقه من الفقاعة العقارية وتأثيراتها السلبية على حجم المبيعات، مؤكدًا أن تحديات القطاع العقاري تتمثل في ارتفاع التضخم وسعر الصرف، وطول أمد إصدار التراخيص والإجراءات الحكومية.

في الوقت ذاته ينكر بعض رجال الأعمال والمطورين التأثيرات السلبية للفقاعة العقارية، ويروجون لأرقام وبيانات حول الطلب الحالي والمستقبلي للوحدات السكنية في مصر، دون الاستناد على أرقام وتحليلات دقيقة، تؤشر على حجم المنشآت السكنية الموجودة بالفعل، وهذه الثروة الهائلة التي تمددت بصورة ضخمة خلال الـ 15 عامًا الماضية.

وكشفت بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، أن إجمالي عدد الوحدات السكنية في مصر تجاوز 42.9 مليون وحدة، وفقا لبيانات التعداد الأخيرة في 2017، التي شهد القطاع العقاري فيها حصرا شاملاً من جانب مندوبي الجهاز، بالمقارنة بـ 27.9 مليون وحدة سكنية عام 2006، وهو ما يعني أن الوحدات السكنية صعدت بنسبة 53.9% خلال 10 سنوات فقط، وهذا رقم كبير جدا، ويحتاج إلى الكثير من البحث والدراسة من جانب المطورين وأجهزة الحكومة ووزارة الإسكان في وقت واحد.

وأشار جهاز الإحصاء في تقريره المفصل عن تعداد الإسكان والمنشآت في مصر، إلى أن عدد الوحدات السكنية المغلقة 12 مليون و498 ألف وحدة سكنية، نتيجة وجود مسكن آخر للأسرة، أو السفر للخارج، بالإضافة إلى الوحدات الخالية مكتملة التشطيب وغير مكتملة التشطيب، أو حتى التي تحتاج إلى ترميم، من إجمالي عدد الوحدات السكنية في مصر، وبذلك يصبح 29.1% من إجمالي الوحدات في مصر مغلق، ويشكل فعلياً فائض عن حاجة السكان.

في سياق متصل كشفت نشرات الإسكان السنوية التي يصدرها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء في الفترة من عام 2017 حتى 2022، أن إجمالي الوحدات السكنية الجديدة في مصر 1.7 مليون وحدة سكنية، باستثمارات نحو 665.8 مليار جنيه، بما يعني أن متوسط الوحدات السكنية المنشأة سنويا يصل إلى حوالي 283 حال قسمة الرقم 1.7 مليون على 6 سنوات، وهذا يعني أن السوق العقاري سنويا لا ينتج أكثر من 300 ألف وحدة سكنية في أفضل حالاته، رغم الركود الشديد في حجم المبيعات، والمخاطر المحيطة مع طول فترات التقسيط، وأعباء الفوائد والديون.

في أحد اللقاءات التلفزيونية السابقة استبعد رجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، الرئيس التنفيذي، والعضو المنتدب لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، حدوث فقاعة عقارية في مصر، مهولاً من التأثيرات السلبية للفقاعة، في حين أن الدلائل والأرقام تكشف أن الفقاعة على وشك الانفجار، مع التراجع الشديد في الطلب، ولجوء الشركات العقارية إلى أنظمة تقسيط تصل إلى 15 عامًا، بمقدمات بسيطة، لذلك ماسبق يكشف النظرة الضيقة للقضية من جانب البعض، خاصة أن هناك من يراقبها في زاوية مبيعات شركة بعينها أو مشروع بعينه.

الادعاء الذي كشفه رجل الأعمال هشام طلعت مصطفى بأن السوق العقارية تحتاج إلى مليون وحدة سكنية، تشير كل الدالائل إلى أنه غير سليم، خاصة في ظل وجود 12.5 مليون شقة مغلقة لأسباب متنوعة، ومع الأخذ في الاعتبار أن السكن يورث من أجيال لأخرى، وعمر العقار في المتوسط لا يقل عن 100 عام، وهذا يشير إلى أن الحفيد قد يسكن في شقة الجد، وهذا نموذج موجود في ملايين الأسر المصرية، ويشكك في رواية وأرقام المطورين حول حجم المبيعات ومستقبل القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة، الذي قد يتحول إلى ضباب في ظل فقاعة على وشك الانفجار.

Short Url

أخبار متعلقة